Purchase procedure in Spain

Przewodnik jak kupić dom lub inną nieruchomość w Hiszpanii

Coraz więcej osób kupuje nieruchomości w Hiszpanii z różnych powodów, czasem jest to nieruchomość gdzie ludzie chcą spędzić swój czas kiedy są na emeryturze, inni kupują domy jako posiadłości wakacyjne a jeszcze inni traktują to jako inwestycje.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii jest marzeniem wielu osób, którzy szukają cudownego miejsca, wysokiego standardu życia oraz oczekują, że prawie każdego dnia będzie słońce. Jednakże jest bardzo ważne aby znaleźć takie miejsce bez potrzebnego przepłacania wartości upragnionej nieruchomości i aby cały proces zakupu przebiegł bez zbędnych opóźnień i niespodziewanych wydarzeń.

W naszej agencji dokładnie rozumiemy oczekiwania jak i obawy związane z kupnem nieruchomości za granicą. Dokładamy wszelkich starań aby proces zakupu przebiegał gładko tak jak to możliwe i nie dostarczał naszym klientom niepotrzebnych niepozytywnych emocji.

Możemy zapewnić, że proces zakupu nieruchomości jest bardzo prosty, ale trzeba postępować według wskazówek zawartych w tym przewodniku.

Jeśli myślisz o kupnie swojego wymarzonego domu w Hiszpanii to podążaj zgodnie z tym co jest zapisane poniżej a cały proces zakupu będzie płynny i efektywny bez zbędnych opóźnień.

 

PROCES ZAKUPU

Po wielkim kryzysie w latach 2008-2013 w roku 2014 został odnotowany pierwszy trend zwyżkowy na terenie Hiszpanii w rynku nieruchomości.

Costa Blanca. Rok 2015 to już naprawdę wyraźny sygnał i ceny nieruchomości w Costa Blanca już tylko wzrastają.

 

Prawnik przy zakupie nieruchomości:

Przed zakupem musisz się upewnić czy jest wszystko w porządku z dokumentami wybranej przez Ciebie nieruchomości. W Hiszpanii nie jesteś zobligowany do korzystania z usług prawnika, który może dla Ciebie sprawdzić wszystkie dokumenty domu. Możesz w ten sposób zaoszczędzić około 1-2% wartości nieruchomości, bo tyle kosztuje usługa prawnika.

Nasza Agencja współpracuje z polskim prawnikiem.

W naszej agencji sprawdzamy bardzo dokładnie dokumenty każdej nieruchomości, która pojawia się w naszej ofercie. Nieruchomości w stosunku do których mamy jakiekolwiek wątpliwości nigdy nie pojawiają sie w naszej ofercie. Każda nieruchomość przechodzi taki sam proces weryfikacji i dzięki temu jesteśmy w stanie określić jakie będą koszty utrzymania takiej nieruchomości przez przyszłych właścicieli (woda, prąd, śmieci, podatki)

Nasze kontrakty są przygotowywane standardowo w dwóch językach hiszpańskim i angielskim jak również jesteśmy w stanie przygotować kontrakty w każdym innym języku. Przed zakupem, w trakcie i po jesteśmy w stanie zapewnić Tobie obsługę w języku, w którym mówisz abyś mógł czuć się komfortowo.

 

Upoważnienie notarialne:

Jeśli nie jesteś w stanie być na miejscu podczas całego procesu zakupu to możesz podpisać upoważnienie dla swojego prawnika lub innej osoby, która w Twoim imieniu będzie mogła podpisywać dokumenty.

W upoważnieniu może znaleźć się lista do czego jest upoważniona osoba począwszy od podpisania kontraktu zakupu nieruchomości a skończywszy na podpisaniu dokumentów bankowych związanych np. z wzięciem kredytu. Upoważnienie jest podpisywane u notariusza i kosztuje ono 90 euro jeśli jest w języku hiszpańskim i 130 euro jeśli chcemy dodatkowo w języku angielskim lub innym.

Jeśli nie jesteś w stanie stawić się na podpisanie upoważnienia u notariusza hiszpańskiego wtedy istnieje opcja złożenia podpisu w Twoim własnym kraju, ale jest to trochę bardziej skomplikowane. Dla zainteresowanych jesteśmy w stanie dokładnie wytłumaczyć cała procedurę.

 

Rezerwacja nieruchomości i depozyt:

Jeśli doszło już do porozumienia pomiędzy sprzedającym i kupującym to kolejnym krokiem jest przygotowanie kontraktu w formie pisemnej wszystkiego tego co zostało uzgodnione werbalnie.

Dokument ten jest nazywany Contrato de Reserva i powinien być podpisany przez obie strony, z Twojej strony może to zrobić osoba upoważniona, którą także może być Twój agent.

Ogólnie przyjęte w Hiszpanii jest, że taki depozyt wynosi 3tys – 6 tyś euro, aczkolwiek może być inny w zależności od ustaleń obu strony. Wpłata depozytu jest demonstracją autentycznego zainteresowania nieruchomością. Od tej pory nieruchomość zostaje wycofana z rynku jako na sprzedaż i cena uzgodniona zostaje zamrożona i nie może ulec zmianie aż do momentu zakupu lub przez inny okres określony w Contrato de Reserva.

Depozyt jest zwykle niezwracalny, chyba że pojawią sie jakieś problemy prawne z nieruchomością. Mówiąc innym słowami, jeśli nie zakupimy nieruchomości w okresie określonym w kontrakcie to sprzedający nie jest zobligowany do zwrócenia nam kwoty depozytu. Jeśli jednak sprzedający wycofałby się z umowy i chciał zmienić waruki kontraktu to wtedy depozyt jest zwracany.

 

Kontrakt Zakupu Nieruchomości:

Taki kontrakt nazywa się Contrato Privado de Compraventa i jest jednym z elementów całego procesu kupna nieruchomości. Jest on podpisywany 1-2 tygodnie po wpłacie depozytu i określa dokładnie wszystkie warunki transakcji wraz z dokładną datą kiedy nastąpi podpisanie dokumentów i wpłata pieniędzy.

Od tego momentu kupujący ma czas na zorganizowanie środków czy też wzięcie kredytu hipotecznego.

Jeśli kupujący nie wywiąże się ze swoich zobowiązań prawie zawsze niestety traci swój depozyt. Jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży z różnego rodzaju powodów to depozyt jest zwracany.

Nasza agencja  jest w ciągłym kontakcie z bankami na terenie Hiszpanii i jesteśmy w stanie pomóc zorganizować taki kredyt o ile zdolności kredytowa kupującego jest na zadawalającym poziomie dla tutejszych banków.

 

Finalizowanie Transakcji – Podpisanie Dokumentów:

Finalizowanie transakcji w Hiszpanii odbywa sie u notariusza i jest to podpisanie dokumentów, która nazywają się Escritura de Compraventa. Podpisanie odbywa się w obecności notariusza, dokumenty podpisywane są przez sprzedającego jak i kupującego.

Oryginał tych dokumentów zostaje u notariusza na wypadek, gdyby np. kupujący zgubił swoje dokumenty zakupu. Notariusz wysyła podpisane dokumenty do Registradores de España odpowiednika naszych Ksiąg Wieczystych.

Zawsze w Escritura de Compraventa jest zawarta informajca, że nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek zobowiązań.

 

Tytuł Własności i Rejestracja:

Tak jak wspominaliśmy w punkcie wcześniejszym zwykle taką czynność wykonuje notariusz i jest to dodatkowo płatna usługa, gdyż rejestracja nie jest obligatoryjna w Hiszpanii aczkolwiek usilnie namawiamy aby nie zaniedbywać tego tematu w celu uniknięcia problemu w przyszłości.

Kiedy dokumenty są już zarejestrowane wracają one do notariusza Escritura Publica i tam możemy je odebrać.

Opłaty kiedy kupujesz nieruchomość w Hiszpanii

Jest bardzo ważne aby znać opłaty jakie towarzyszą zakupowi nieruchomości w Hiszpanii, bo wygląda to inaczej niż w Polsce, Anglii czy też innym kraju.

Całowity koszt wszystkich opłat związanych z zakupem nieruchomości to rząd 11-13% ceny zakupu (trochę inaczej to wygląda przy zakupie nowej nieruchomości). Podczas zakupu będziesz zobligowany zapłacić 3 rodzaje opłat plus 1-2 podatki w zależności od sytuacji co wyjaśniamy poniżej. Przygotowalismy również jakie opłaty czekają Was już po zakupie nieruchomości kiedy ją użytkujecie.

 

Opłaty Zakupu Nieruchomości:

  1. Opłata za prawnika. Jeśli zdecydujesz się na korzystanie z usług prawnika (nie musisz) to musisz się liczyć, że bedzie Cię to kosztowało 1-2% wartości nieruchomości plus VAT (21%). Prawnik zawsze przed podjęciem się sprawy przygotowuje wycenę swojej usługi.
  2. Oplaty notarialne. Opłaty notarialne są stałe i zależą od wartości nieruchomości, od tego czy jest to działka, czy dom itd itd itd niemniej są stałe dla każdego i można je odczytać z tabel na stronach internetowych. Opłaty te wahają się w przedziale 500 euro do 2000 euro
  3. Rejestracja nieruchomości. Rejestracja nieruchomości Registro de la Propiedad to kolejna opłata, która jest zbliżona swoją wartością do opłaty notarialnej i zwykle jest ona mniejsza, ale wiemy to dopiero po nadejściu dokumentów i faktury z urzędu, gdzie odbyła się rejestracja.

 

Podatki – Zakup Nieruchomości:

    1. Property Transfer Tax. W Hiszpanii ten podatek nazywa sie Impuesto de Transmisiones Patrimoniales i jest on różny w zależności od sytuacji zakupu co wyjaśniamy poniżej.Jeśli zakup jest na rynku wtórnym to podatek ten wynosi 10% ceny nieruchomości.Jeśli kupujesz nieruchomość tzw. off-plan, czyli jeszcze nie wybudowana, ale jest już plan i wszystko przygotowane (zakup od developera) to także płacisz 10% podatku, ale w tym przypadku ten podatek jest określany jako VAT (IVA) i dodatkowo do tego płacisz 1% znaczek skarbowy.Jeśli kupujesz działkę co w większości przypadków oznacza w Hiszpanii, że kupujesz od firmy to wtedy musisz zapłacić 21% VAT oraz 1% znaczek skarbowy. W tym przypadku zwracamy szczególna uwagę, że warto jest kupić działkę już z gotowym projektem i mieć kontrakt z firmą budowlaną a wtedy płacimy tylko 10% podatku plus 1% znaczek skarbowy. Nie ma znaczenia na jakim etapie jest budowa, mogą to być wyłącznie papiery ale jest to sposób na zaoszczędzenie 11%, więc warto pomyśleć.
    2. Municipal Tax. Jest to podatek płacony lokalnym organom i jest to podatek oparty na wzroście wartości nieruchomości. Prawie we wszystkich przypadkach podatek ten jest płacony przez sprzedającego chyba, że jest to inaczej zapisane w umowie kupna-sprzedaży.

 

Dodatkowe Opłaty i Wydatki (po zakupie):

Kupując nieruchomość w Hiszpanii trzeba również pamiętać, że po zakupie również są wydatki związane z utrzymaniem tej nieruchomości.

  1. Property Tax (Impuestos Bienes Inmuebles znane jako I.B.I). Podatek ten jest podatkiem od nieruchomości i jest płacony raz na rok, jego wartość zależy od wielkości domu/działki jak również od miejsca gdzie jest nasza nieruchomość
  2. Waste Tax, czyli podatek za śmieci. Zależy od regionu jak i od wielkości nieruchomości i wynosi 100 euro do 200 euro rocznie.
  3. General Utilities, czyli woda prąd gaz etc etc etc. Każdy budynek ma własne liczniki i jest rozliczany z realnego zużycia.
  4. Property Insurance (ubezpieczenie). W Hiszpanii nie jesteś zobligowany do ubezpieczenia budynku, chyba że masz kredyt hipoteczny. Koszt ubezpieczenia to rząd 300euro rocznie, a dla apartamentów zaczyna się to w granicach 80euro.
  5. Community Cost , jeśli kupiłeś apartament lub tzw. Townhouse a po Polsku szeregowiec w mieście to musisz płacić ten podatek/opłata (opieka nad terenem dookola budynku, basen, klatka schodowa, domofon etc etc etc). Taki podatek jest różny i zależy od tego jakie masz udogodnienia dookoła, jeśli jest basen, siłownia i kort tenisowy to będzie to kosztowało drożej. Rozpiętość jest od 500euro do 2.500euro na rok.Normalnie ujmując temat nie płacisz tej opłatykiedy jesteś właścicielem domu jednorodzinnego, chyba że korzystasz z udogodnień, o których pisaliśmy powyżej.
  6. Ogród i Basen. Jeśli kupujesz dom ze swoim prywatnym basenem to musisz pamiętać, że musi być on regularnie czyszczony i doglądany. Oczywiście możesz to robić samemu, aczkolwiek z doświadczenia wiemy, że zawsze się o tym zapomina. Podobna sytuacja jest z ogrodem, w tym przypadku na pewno się nic nie wydarzy złego oprócz tego, że po prostu będzie trochę gorzej wyglądał. Miesięczny koszt basen plus ogród to około 70 do 150euro
  7. Hipoteka opłaty. Jeśli planujesz zakupić dom korzystając z kredytu hipotecznego to musisz wiedzieć, że banki hiszpańskie opierają się w większości o 12 miesięczny Libor plus swoja marża. Na dzień dzisiejszy będzie to okolo 2.5-3%. Finansowanie nieruchomości jest na poziomie 50-75% wartości nieruchomości, ale każdy przypadek jest indywidualny.


Po sprzedaży

Jeśli już podjąłeś decyzje o zakupie domu i zamierzasz przebywać więcej niż 1-2 tygodnie w roku to my  jesteśmy w stanie Ci pomagać na każdym kolejnym etapie Twojego przystosowania się do życia w nowych warunkach.

  1. Podatki. W pierwszej fazie pomagamy Ci zapłacić podstawowe podatki takie jak podatek od nieruchomości czy też opłata notarialna
  2. Płatności prąd, gaz, woda. Pomagamy Ci przerejestrować wszystko na Twoje nazwisko, aby wszelkie płatności były automatycznie ściągane z Twojego konta i aby o niczym nie zapomnieć.
  3. Pomoc w sprawach fiskalnych. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości niezależnie czy jestes rezydentem czy też nie to jesteś zobligowany do wypełnienia rocznego zeznania podatkowego i potrzebujesz reprezentanta fiskalnego na terenie Hiszpanii. Za niewielką opłata jesteśmy w stanie to dla Ciebie zrobić.
  4. Przebudowy i remonty. Jak to zwykle bywa po zakupie, każdy chce nowo nabytą nieruchomość zaadaptować tak aby była w jego stylu. Nasz agencja jest w stanie pomóc Wam w tej kwestii wykorzystując maksymalnie potencjał Waszej nowej nieruchomości.
  5. Meble. Jeśli szukasz eleganckich i stylowych mebli, która dodadzą Twojemu domu blasku to jesteśmy w stanie pomóc Ci znaleźć te najlepsze, ponieważ współpracujemy z fabrykami mebli.
  6. Wynajem Nieruchomości. Część z Was na pewno kupuje nieruchomość nie z myślą aby tu być na stałe i chcielibyście aby taka nieruchomość była wynajmowana i aby ktoś mógł sie nią opiekować. My ze swojej strony dla swoich klientów mamy taką usługę i naprawdę nie musicie się martwić, gdyż nasze doświadczenie i doświadczenie, daje Wam gwarancję, że zrobimy wszystko co w naszej mocy aby Wasza nieruchomość była zadbana i wynajmowana tak często jak to możliwe. Dzięki kontaktom Wasza nieruchomość pojawi się w działach wynajmu nie tylko lokalnie, ale także w wielu krajach Europy

Jeśli planujesz nabycie nieruchomości w Hiszpanii to gorąco zachęcamy do skorzystania z naszej oferty i naszej obsługi. Nie jesteśmy anonimowi, można nas dotknąć, zobaczyć przyjechać aby porozmawiać, napić się kawy. My tu mieszkamy i naprawde wiemy jak tu wszystko działa.

Contact with agent

First and last name
Telephone No.
E-mail
Message